都心では億ションが当たり前となり、マンション価格が右肩上がりで推移する昨今、マンションの売却を検討している方もいるかもしれません。今年に入っていも、首都圏を中心に中古マンションの価格も、引き続き上昇しています。
一方、マンション価格の見通しを知ることは困難であり、売り時の判断はとても難しいものと思います。
今回は銀行員の視点で、マンションの売り時について記載させていただきます。
1. 売却検討における前提
(1) 誰にも価格の見通しはわからない
まず理解する必要があることは、マンション価格の見通しは誰にもわからないということです。
10年前にマンション価格がここまで右肩上がりで上昇することを予想するのは困難でしたし、東京オリンピックが終了したら、マンション価格が下がるというのが、多勢の見方でした。
世界経済や金利環境、外国為替の変動にもマンション価格は影響を受けるので、今後の予想を立てるのは困難であると言えます。
今は、マンション価格は底堅いという見方が多いですが、突然バブル崩壊のような下落が起こらないとも言いきれません。
(2) 必要であるかどうか
投資資産ではなくマンションを保有している場合は、生活において必要であるかが保有し続けるかどうかの判断材料となります。
賃貸か持ち家かの議論、家をいつ購入するかの議論にも似ていますが、生活において必要であるかどうかが一番の判断基準となります。
所有しているマンションの価格が上昇していたとしても、売却により現在の安定した生活が失われる場合は、売却を検討するタイミングとは言えません。
(3) 時価の把握
所有しているマンションの時価を把握しておくことも、売却の検討にあたっては重要ではないかと思います。
現在の価値を把握することで、住み替えや売却を検討する際により具体的にプランを考えることができます。所有のマンションを売却することで、利益が出るのか、損失が出るのかは、売却を検討する上で重要な事項となります。
ここ数年は、マンション価格は右肩上がりで安定しておりますが、株価と同じでマンション価格も水物です。常に時価を把握しながら、売却の選択肢を検討していくことが重要ではないかと思います。
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2. 具体的に売却を検討するべきタイミング
(1) 収入・家族構成が変化したタイミング
世帯収入や家族構成に変化があった場合は売却を検討するタイミングであると言えます。
妊娠や出産によりダブルインカムではなくなった場合や、子供の誕生で今の間取りが狭くなった場合は、住み替えの検討が必要でしょう。
また、子供が成長して家を離れた場合も、検討のタイミングと言えるかもしれません。
大きな間取りは不要になる一方、より駅近の物件を検討するなど、家族構成の変化により最適なマンションの条件も変わっていきます。
(2) 所有物件に不満がある時
現在、住んでいる物件に不満がある場合も、売却を検討してみてもいいかもしれません。住んでみないとわからないことも多くありますし、近所付き合いや周辺の環境も住んでみて初めて気がつくことが多くあります。
不満がある時に簡単には住む物件を替えられないのが、持ち家のデメリットではありますが、今後も住み続けることを考えると、タイミングによっては住み替えを検討してもいいかもしれません。
(3) 時価が購入価格を上回っている時
現在のマンション価格が購入時の価格より高い場合は、躊躇なく売却・住み替えを検討することができます。売却により利益を得ることができるので、当時購入時より選択肢の幅を持って次の住居を選ぶことができます。
特に、上記のように、今の物件に不満を持っている場合は、住み替えを積極的に検討できるまたとないチャンスと捉え、住み替えに向け情報収集を始めてみてもいいのではないかと思います。
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3. 売り時ではないタイミング
(1) 生活が安定している時
勤務地への距離や周辺環境も含め、現在の生活が安定している場合は、売却を検討するタイミングではないと言えます。
住居を移ることは想像以上に苦労することで、増して現在の生活に満足しているのであれば尚更大変な作業になります。
また、現在の物件を気に入っている場合もそのまま住み続けることを念頭に検討したほうがいいのではないかと思います。
(2) 学区内の公立学校に通っている時
子供が学区内の公立学校に通っている場合も、マンションの売り時ではないと言えます。特に、銀行員の場合は、転勤の可能性も多くあるので、できる限り不用意な住居の変更は避けたいものです。
もちろん子供の方が新しい環境に慣れるのも早く、引っ越しや転校をしても一見大丈夫なように感じます。しかし親には見せなくても、子供はストレスを感じているものです。
中学校に上がるタイミング等、時期を慎重に見極め検討する必要があるのではないかと思います。
(3) 時価が下回っている時
マンションの価格が購入時から大幅に下落している場合も、慎重に検討が必要になります。
特に、時価がローン残高を下回っている場合は、売却と同時に損失が発生することとなります。特に現時点の収入においてしっかりとローン返済ができている場合は、無理に売却を検討する必要はないのではないかと思います。
住居を変えなければならない特別な事情がある場合を除き、できれば今のマンションに住むのが選択肢としては良いのではないかと思います。
まとめ
今回は、マンションの売り時についてご紹介させていただきました。マンション価格の見通しは、誰にもわからないことであり、売却のタイミングを決めるのはとても難しいものです。
一つの判断材料としては、時価が購入時の価格に対してどの程度であるかということが挙げられます。評価額が高いうちは積極的に売却を検討できます。一方、生活環境の変化や家族への影響もあるので、そういった部分は慎重に検討する必要があるかと思います。
少しでも参考になれば幸いです。
